新華財(cái)經(jīng)上海11月27日電（記者 楊溢仁）自2020年我國(guó)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，資本市場(chǎng)已逐步形成公募與私募協(xié)同發(fā)展的多層次格局。

其中，私募REITs以其發(fā)行條件寬松、機(jī)制靈活等優(yōu)勢(shì)，成為盤活存量資產(chǎn)的重要工具，尤其在助力城投企業(yè)化解債務(wù)、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型方面發(fā)揮著不可替代的作用。

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業(yè)內(nèi)人士判斷，未來(lái)三年私募REITs增長(zhǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，市場(chǎng)規(guī)模有望在2028年突破千億元，較當(dāng)前規(guī)模實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)。

規(guī)模加速擴(kuò)容：機(jī)制優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)“量質(zhì)齊升”

需指出，私募REITs通常被視作Pre-REITs和公募REITs的中間態(tài)，屬于同一類產(chǎn)品的不同階段。該產(chǎn)品的推出，有助于打通Pre-REITs到公募REITs的全鏈條，為盤活存量資產(chǎn)提供了進(jìn)一步的便利。

相較于公募REITs的快速發(fā)展，我國(guó)私募REITs市場(chǎng)雖起步稍晚，但近年來(lái)已進(jìn)入加速落地階段，憑借差異化定位形成了獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

特別就市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，私募REITs正實(shí)現(xiàn)從“破冰”到“擴(kuò)容”的跨越。

可以看到，2023年12月，我國(guó)首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（私募REITs）項(xiàng)目“華泰-中交路建清西大橋持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在上交所成功發(fā)行，標(biāo)志著私募REITs市場(chǎng)正式啟航。

根據(jù)券商統(tǒng)計(jì)，截至2025年9月末，全市場(chǎng)已發(fā)行私募REITs共14單，累計(jì)發(fā)行金額達(dá)213.81億元；同期掛網(wǎng)的待發(fā)行項(xiàng)目達(dá)39單，累計(jì)擬發(fā)行規(guī)模高達(dá)877.74 億元。鑒于私募REITs的審核周期普遍小于2個(gè)月，遠(yuǎn)快于公募REITs，疊加 2025年“782號(hào)文”的推出為REITs市場(chǎng)擴(kuò)容奠定了制度基礎(chǔ)，因此業(yè)內(nèi)普遍判斷，2026年私募REITs的市場(chǎng)規(guī)模將實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，大概率會(huì)突破到300億元至400億元區(qū)間。

這一增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)背后，是私募REITs對(duì)公募REITs的有效補(bǔ)充——在公募REITs嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)下，大量暫未達(dá)到準(zhǔn)入條件但具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過(guò)私募REITs實(shí)現(xiàn)了證券化退出。

“發(fā)行端的核心優(yōu)勢(shì)成為了該市場(chǎng)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。”一位保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“與公募REITs相比，私募REITs在資產(chǎn)準(zhǔn)入上更為靈活，商業(yè)物業(yè)、寫字樓、未達(dá)公募標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施等均可入池；私募的審核流程相對(duì)公募也會(huì)大幅縮短，參照ABS執(zhí)行的審批機(jī)制，平均周期僅一至兩個(gè)月；交易結(jié)構(gòu)更簡(jiǎn)潔，采用‘專項(xiàng)計(jì)劃+項(xiàng)目公司’的單一管理人模式，避免了公募基金的復(fù)雜架構(gòu)，決策效率顯著提升。”

城投轉(zhuǎn)型破局：從債務(wù)化解到運(yùn)營(yíng)模式革新

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，私募REITs的“橫空出世”為城投平臺(tái)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了一條解題的“新思路”。

長(zhǎng)期以來(lái)，城投企業(yè)背負(fù)著大量基礎(chǔ)設(shè)施類“重資產(chǎn)”，面臨債務(wù)高企、運(yùn)營(yíng)效率偏低的轉(zhuǎn)型困境。而私募REITs通過(guò)“資產(chǎn)活化-收益重構(gòu)-模式升級(jí)”的全鏈條賦能，有望成為城投企業(yè)從“融資平臺(tái)”向“市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型的核心工具。

聚焦實(shí)踐層面，盤活存量資產(chǎn)、化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是私募REITs的首要價(jià)值。城投企業(yè)持有的高速公路、產(chǎn)業(yè)園等資產(chǎn)雖具備穩(wěn)定現(xiàn)金流，但流動(dòng)性較差，“資產(chǎn)沉睡、債務(wù)高懸”的問(wèn)題始終較為突出。

“私募REITs能通過(guò)真實(shí)出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回籠，直接降低資產(chǎn)負(fù)債率?！鼻笆鐾顿Y人指出，“這種權(quán)益融資模式不會(huì)增加原始權(quán)益人的新增負(fù)債，完全契合國(guó)家‘防風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿’的政策導(dǎo)向，為城投企業(yè)破解債務(wù)難題提供了合規(guī)路徑。”

不僅如此，發(fā)行私募REITs還能倒逼城投企業(yè)改變運(yùn)營(yíng)模式（要求底層資產(chǎn)具備持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，促使城投企業(yè)從“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”的傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)優(yōu)先”的市場(chǎng)化路徑），構(gòu)建市場(chǎng)化盈利體系，實(shí)現(xiàn)更深層次的轉(zhuǎn)型價(jià)值。

“私募REITs對(duì)城投企業(yè)的價(jià)值遠(yuǎn)超單純的融資工具?！币晃坏胤匠峭镀髽I(yè)的投資部負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)指出，“通過(guò)資產(chǎn)證券化倒逼運(yùn)營(yíng)能力提升，再以運(yùn)營(yíng)能力支撐資產(chǎn)持續(xù)增值，最終有助于企業(yè)形成‘資產(chǎn)盤活-資金回籠-新資產(chǎn)培育’的閉環(huán)，為城投轉(zhuǎn)型提供可復(fù)制的實(shí)踐路徑。”

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至10月，城投債的累計(jì)發(fā)行規(guī)模約4.6萬(wàn)億元，同比下降了16.2%；凈融資約減少1852億元，連續(xù)7個(gè)月為負(fù)，再融資壓力可見(jiàn)一斑。

多位券商分析師與業(yè)內(nèi)專家向記者表示，短期內(nèi)，城投企業(yè)融資的結(jié)構(gòu)性壓力難消。在此背景下，私募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容料勢(shì)在必行。

生態(tài)協(xié)同構(gòu)建：破解瓶頸邁向高質(zhì)量發(fā)展

盡管私募REITs市場(chǎng)前景廣闊，但在退出渠道、流動(dòng)性、制度建設(shè)等方面仍面臨諸多瓶頸。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前私募REITs市場(chǎng)發(fā)展面臨的核心問(wèn)題集中在三個(gè)方面。一是退出渠道單一，與公募REITs的銜接機(jī)制不甚順暢。公募REITs是私募REITs最主要的退出通道，但公募審核標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、周期長(zhǎng)，這導(dǎo)致私募REITs退出效率偏低，影響了投資機(jī)構(gòu)的積極性。二是流動(dòng)性依舊不足，二級(jí)市場(chǎng)交易清淡。私募REITs以私募方式發(fā)行，投資者范圍受限，缺乏專門交易平臺(tái)與做市商制度，導(dǎo)致資產(chǎn)難以轉(zhuǎn)讓，投資者退出困難。三是制度體系不完善，存在估值標(biāo)準(zhǔn)模糊、信息披露不充分等問(wèn)題。部分城投項(xiàng)目因資產(chǎn)權(quán)屬不清、歷史遺留問(wèn)題多被駁回，而差異化估值體系的缺失則容易引發(fā)定價(jià)爭(zhēng)議。

針對(duì)上述問(wèn)題，業(yè)內(nèi)專家建議，需從機(jī)制銜接、市場(chǎng)建設(shè)、制度完善三個(gè)維度構(gòu)建解決方案。于退出機(jī)制方面，應(yīng)明確私募REITs與公募REITs的轉(zhuǎn)化規(guī)則，建立“綠色通道”縮短審核周期。與此同時(shí)，通過(guò)健全銜接機(jī)制、簡(jiǎn)化審核流程，提高私募REITs轉(zhuǎn)公募的效率，構(gòu)建“私募培育、公募退出”的良性循環(huán)。

于流動(dòng)性提升方面，國(guó)內(nèi)應(yīng)發(fā)展私募REITs二級(jí)市場(chǎng)，建立區(qū)域性交易平臺(tái)，探索競(jìng)價(jià)交易專區(qū)；另一方面，引入做市商制度，鼓勵(lì)券商等機(jī)構(gòu)為產(chǎn)品提供報(bào)價(jià)服務(wù)，降低交易摩擦。此外，還可通過(guò)適度放寬投資者準(zhǔn)入條件，吸引保險(xiǎn)、社保等長(zhǎng)期資金入市，擴(kuò)大投資者群體，從根本上改善流動(dòng)性供給。

再就制度體系的完善考慮，當(dāng)前強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)與風(fēng)險(xiǎn)防控迫在眉睫。舉例來(lái)看，就估值定價(jià)考慮，管理層應(yīng)制定統(tǒng)一的私募REITs估值指引，結(jié)合資產(chǎn)類型建立差異化定價(jià)模型，并要求定價(jià)預(yù)留10%至20%的安全邊際，避免虛高定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；至于信息披露方面，應(yīng)建立穿透式監(jiān)管框架，強(qiáng)制要求披露運(yùn)營(yíng)核心數(shù)據(jù)、資本開(kāi)支明細(xì)，每季度發(fā)布運(yùn)營(yíng)報(bào)告，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題；針對(duì)城投項(xiàng)目的資產(chǎn)瑕疵問(wèn)題，可通過(guò)Pre-REITs基金提前孵化資產(chǎn)，完善權(quán)屬證明與合規(guī)手續(xù)，降低發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，私募REITs雖并非城投轉(zhuǎn)型的“萬(wàn)能藥”，但無(wú)疑是當(dāng)前政策與市場(chǎng)環(huán)境下的“關(guān)鍵跳板”。隨著多層次市場(chǎng)體系的完善、制度障礙的破除，私募REITs有望成為城投企業(yè)化解債務(wù)、轉(zhuǎn)型發(fā)展的工具，更將成為激活不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)活力、推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展的重要力量，將在資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

關(guān)鍵詞： 私募REITs